市老科協 吳慶智
中央關于供給側結構性的改革，是當前乃至今后相當長一段時間內社會主義進程中一項重大改革措施。關系到產生關系，經濟基礎，上層建筑的各個領域，關系到生產方式的諸多方面，也關系到思想認識領域的各種關系。這一改革實踐必將推進思想文化革命的新飛躍，發展方式理論的新變革。
供給側結構性改革的任務是“三去一降一補”，其中去庫存中涉及到房地產方面的工作比較重。主要任務就是如何處理積存的商品房。本文擬從四個方面來談談處理商品房積存的相關問題。
一、房地產開發過熱的主要根由
房地產市場開發的“大躍進”，如燎原之火很快燃襲到全國各地，持續三年多時間，究其根由有以下是十一個方面：
其一：支柱產業政策拉動，刺激了房地產市場迅猛發展。為了拉動經濟增長，2009年國家把房地產業作為國民經濟的三大支柱產業之一，以此來加快GDP的發展。這一政策的出臺，極大地提升了房地產業的地位，刺激了房地產的快速發展，同時拉動和帶動了其它相關產業的發展，從而促進了國民經濟發展保持在8以上的高速度。在全國各地塔吊林立，建設工地燈火通明，夜以繼日，熱火朝天，座座高樓拔地而起。規模之大、速度之快著實超乎人們的預想。建成和未完工的商品房，其定購之火爆、場面之紅火、銷量之空前，勝過其他商品的買賣，創造歷史記錄。
其二：金融支持助長房地產發展勢頭。依據國家政策法規，銀行開閘放貸，從2009年到2014年的六年間，各商業銀行共對房地產業提供金融支持量比較大，貸款余額大約達37萬億元。只要有項目申請各級發改委有批準銀行都能貸款。當時有個順口溜，可以從側面反映出房地產開發商貸款的容易度。搞過開發的和沒搞過開發的都能開發，錢多錢少的都能開發。事實也正如此！因為有款可貸，開發建設一棟樓，一個小區便致富的比比皆是。
其三：土地價格上調催生了房價上漲。從長遠和現實的角度看，我們國家可以利用的土地來開發商品住宅的供給量必須在確保全國耕地總額不能低于十八億畝的基礎之上。這是一條紅線，不可越過。這樣一來，勢必造成用于建設住宅的土地有限，每年向商品住宅提供的土地總量必須嚴格控制。否則，中華民族賴以生存的基本條件就會丟失，因為少一畝耕地就少打一畝地的糧食，缺少糧食，人民的生產生活就會出現危險，確保糧食安全是我們基本國策之一。那么土地價格的上漲對房價造成的拉動有多大呢？按級差地價計算，某個城市2002年前市區四類地級土地出讓僅為312元/㎡到406元/㎡，折合到建筑成本中為156元/㎡—203元/㎡占房價-26。土地價格上漲后，達到1000元/㎡到2000元/㎡，占開發成本的30-40，直接抬高了商品房價格。
其四：為子女購房成為熱門。買房結婚是這次房地產火熱的一個重要因素。據對七個開發小區的不完全統計，為子女結婚購買商品房的約占售房總數的30左右，特別是小區環境好的地域，所占比例還要高一些。利用貸款的約占60，說明大部分還是利用國家政策，銀行支持來購買。只不過貸款的方式有所區別，有部分貸款的，有全額貸款的。
其五：學區房成為搶手商品。為了讓子女接受良好的教育，能升入好學校，將來有所成就。從小學到高中選好學校成為一種家長們特別熱切的選擇。于是在每個城市中有名望的中小學校周圍的住宅便成為了家長們的投資目標，一些開發商開發建設學區房就應運而生。盡管需要大筆投資，為了子女也肯于花錢。跳區跨地的學生來了，農村的、縣城的有條件的學生來了，學區房成為開發商的搶手貨。據7家建設在比較好的學校周邊的開發小區的統計結果，購買學區房的占所有購房者的30-40，個別地段的比例還要高，有的達到60。這其中一種情況，就是不少有錢者，把購買學區房作為一種投資，做簡單裝修，然后出租給就讀的學生。多人合租，一家單租形式不等。
其六：購置房產是貪腐轉移財產的重要手段。不少貪官，常常把收受的金錢用來購置房產。一者是為了轉移現金，因為大量現金放在家里不安全，存在銀行實名制怕暴露；二者購房可以升值又比較保險；三者可以作為不動產留給后人。于是出現了許多“房叔”、“房嫂”、“房哥”、“房姐”。
其七：行賄受賄的理想“禮物”。行賄者包括大部分開發商為了取悅有些有權管事的官員，為了審批項目，把商品房作為非常理想的“禮品”。一把門鑰匙、一張入戶單就把禮物送畢，免除了送錢的大包大裹，既方便又隱蔽。某市一個建設局長，五年多時間內，先后收受開發商為開發審批手續送予的位于北京的商品房六套，位于大連的商品房六套，本市的商品房二十余套。
其八：一些大型國企和私企的轉向，加劇了房地產市場的火熱程度。在前幾年形成的南有萬科、北有萬達的大開發大格局基礎上，一大批國企和私企紛紛轉向轉產投向房地產市場，一些境外企業和資金也涌向房地產市場。另外還有許多合資的、跨省跨區搞開發的，這些企業和資金的加入，起到了“火上澆油”的作用，使得本來就火爆的房地產市場更加火爆。牡丹江市先后就有七家大型國企和私企進入，極大地增加了資金的投入量和開發量，形成了一陣火爆，同時埋下了開發過剩的隱患。
其九：養老養生的投資對市場起到推升作用。一些風景好、氣候好、環境好的地區成為老年人養生養老的最佳選擇。自己花錢買的，兒女掏錢購的，給領導送的，等等。使這些地區的房價不斷攀升，火爆異常。以海南三亞為例，2008年以前，經過一段火熱之后，三亞出現了許多“爛尾樓”，并且曾推倒過爛尾工程。但隨著全國各地，尤其東北的數以幾十萬計的老年人選擇到三亞養老，很快地把三亞的房價、物價抬升起來了，爛尾工程很快成了“香餑餑”，房價一度飆升為全國最高點。
其十：基礎設施投入帶動了房地產市場升溫，過去幾年全國房地產火熱的原因之一，是國家對基礎設施投入的加大。幾萬億的投入成為拉動經濟生長的重要引力。鐵路、城市道路等基礎的建設，為周邊地區的經濟發展創造了條件，不可避免地也會帶動房地產業的發展。例如一些邊貧地區，過去因基礎設施不完善，經濟發展滯后，房地產也受到制約；道路通了，條件好了，人民比過去富了，房地產業也隨之興起。比如，我市西郊地域，由于城市發展需要，打通修建了幾條干道，一下子便把周邊的地段身價提高了，連續有六七家開發商抓住機遇開發，幾年功夫，一幢幢高樓聳立起來，一個一個小區形成規模，商品房銷售形勢很好。
其十一：炒房是房價提升的重要推手。在房地產市場中有一只看得見的手，即炒房的手。以溫州炒房團為代表的各種炒房者，人為地把有些地區的房價抬高起來，之后很快波及全國。北京房價的提升始作俑者就是炒房團。雖然國家相應出臺了一些規定，但效力和作用有限。
誠然還有一些因素，諸如農民進城購房、建筑材料價格漲勢迅猛、戶口開放、城市擴容等都是房價上漲及購買力增加的因素。
二、商品房積存的原因與分析
火爆許多年的全國房地產如今優勢不再，熱度在下降。據不完全統計，截止2015年底，全省目前有未售出商品住房3937萬㎡，41萬套，其中二類城市為 1483萬㎡，14萬套，占37.67 ，34.15其他城市為2454萬㎡，27萬套 占 62.33，65.85。從09-15年的7年間，全市開發總量為1386.7萬㎡，我市積存量為186萬㎡，其中商品住房91.8萬平方米，9043套，占全市開發總量的 12.3 。（屬于庫存量比較低的城市。）
形成上述狀況的原因主要有以下六點：
一是政策調整，房地產業的發展受到制約。國家在宏觀經濟政策上進行調整，特別是針對房地產庫存積壓的現狀，實施的進行供給側結構性改革。去房地產庫存成為“三去”任務之一。從政治經濟學角度認為，經濟發展中的供求關系應該是比較平衡的，由于前幾年房地產建設速度過快，商品房出現了供大于求的局面，因而發展經濟必須做相應調整，否則會成為經濟發展的桎梏。另外，大量滯銷的商品房積存，勢必造成巨大的財力、物力、資源的浪費，非常不利于經濟建設。所以去房地產庫存是提升經濟發展的良策。
二是資金鏈的斷裂是造成商品房積存的重要原因。國家的調整政策中一項重要措施是限制商業銀行向房地產發放貸款。從2013年開始國家對房地產業特別是商品房的貸款進行了必要的限制，使相當一大部分依靠貸款開發建設的項目資金鏈斷裂，出現了不少“半拉子”工程和爛尾工程。不少開發商為了促使工程建設的延續，硬著頭皮向民間高息借款，從而加大了建設成本，抬高了房價，造成滯銷。這種惡性循環發生在許多地區，許多項目身上，是現有庫存量加大的重要原因。
三是產品低品質配套建設不到位影響銷售。相當一部分開發項目由于資金少、投入少等原因，配套建設嚴重缺位。例如綠化、休閑設施等配套項目沒有跟上。致使購房者失去購買信心，造成銷售處于困境之中。我市就有一個小區，地域不錯、規模也不小，毗鄰的小區銷售的都很好，就是因為配套不好，而形成冰火兩重天的局面。
四是從長遠講房產稅征收政策正在發揮抑制作用。過去把購買商品房作為投資的人們，因國家征收第二套住宅的房產稅而放棄。其中不少還將原購買的房產相繼出售，使很多地區的商品房銷售受到沖擊。筆者認識一位搞鋼材銷售的，曾經購買8套商品房，二年內先后賣出6套，只留給后代兩套。征收多余住宅的房產稅斬斷了依靠多房者的發財夢。
五是反腐力度加大，送房子不在保險。中央懲治腐敗的決心和措施具有強大的震懾力，對一些腐敗多發領域加大了查辦力度，其中包括建筑業中的房地產業。據一些開發商，尤其是外地進入本市的開發企業透露，自從中央反腐之后，許多政府管事的官員收斂了許多，不敢收禮，特別是收受房子。許多審批手續在陽光下運行，既快捷又公開，不再擔心不送禮辦不了事兒。另外，過去手中掌握多處房產的官員也在千方百計的出手處理。據有關人士介紹，這種現象在全國普通存在。從一個側面也對商品房銷售量產生了影響。
六是居住觀念決定市場趨勢。從群眾的居住習慣和選擇觀念分析，一線城市居民一般不會選擇到二線城市購房，二線城市居民一般也不會到三四線城市居住。這樣就決定了房地產市場的總體走向或趨勢，也成為一線和部分二線城市房價暴漲的原因。在這種情況下，三四線城市的居民需求被嚴重擠壓、透支、轉移，形成了過度開發后的過剩局面。
三、房地產去庫存的主要對策
縱觀房地產業發展態勢，基本態勢是由于土地價格上揚，物價上漲、人員工資上行等因素制約，優質產品越來越少，越來越貴，低品位的產品大量積壓，形成規模較大的過剩局面。全國房地產市場大紅大紫的火爆形勢不會再出現，但商品房價格大面積下降的可能性也不會發生。房地產全行業的景氣度出現了下滑趨勢。一線城市（北上廣深）的房價局部上行的壓力還存在，個別二線城市也有上漲走向，三四線城市去庫存的任務相對重些。如何去房地產庫存，歸納起來主 要對策有如下八個方面的建議：
第一，實行宏觀調控，嚴格審批新開發項目。特別是商品房庫存量比較大的城市，應嚴格控制新開發項目的審批。在調整中政府應該發揮應有作用，控制總供給量，控制建設規模，控制資金流向。對確無足量資金保障的項目不予審批。改變“一窩蜂”式的開發局面。盡量掌握和控制處理好需求與供給總量的平衡關系。再不加以控制，勢必造成新的庫存增量，加大供需之間的矛盾。例如，有些城市商品房供需比在180以上，有的則超過了280，屬于庫存過剩的“重災區”。
第二，實行有區別的去庫存政策。各地區庫存量不同、原因不同、情況不同，因而在去庫存措施方面，政策方面必須有所不同。從實際出發，因地制宜，是去庫存首要遵循的原則。實行一省一策、一市一策，甚至于一縣一策，一區一策。自開動手開藥方是去庫存比較有效的辦法，需要各地以創新的精神處理解決。從目前各地反映出來的情況看，去庫存很艱難。有的還規定了去庫存時間表，但進展緩慢。因此需要多方面施策，多路突破。譬如一線和二線部分城市出臺限貸、限購、限價調整政策，不失為最佳選擇。
第三，加大貨幣化建設力度，實行收購置換辦法。利用國家棚戶區改造，安居房政策和資金，收購一些已建成未售出的商品房。收購價格按建設開發的成本價進行。某市利用這一辦法收購了兩個矛盾較大的小區，效果比較好。這兩個小區都因資金短缺而擱淺，工程進度遲緩，配套無法進行，購房者多數進不了戶，安置困難大。老百姓多次多年上訪也無法解決，成為老大難的項目之一。市政府以成本價收購后，開發商雖沒有賺著大錢，卻也沒有賠上，拿出一部分資金完成后續工程，使購房者得到了安置。
第四，放開戶口政策，加快城鎮化建設步伐，鼓勵吸引有條件的農民進城。把城市發展擴容與開放戶口政策結合起來，為農民就業創造條件，為子女上學創造條件。這樣可以吸引一部分農民進城就業、購房，可以作為去庫存措施之一。從南方一些二三四線城市擴容和放開戶口措施施行的效果來看，確有作用，對去庫存有所促進。
第五，運用市場的“手”自我調整。面對房地產市場現狀，購房者盼望降低價格與開發商希望穩定和提升是一對不可調和的供求矛盾，如何找到兩者的平衡點是當前要解決的重大課題。對中央提出去庫存措施，許多開發商持觀望態度，企盼房價經過一段穩定后，再出現新的售房高潮，因此攥著手中的房源不肯做調整。而一些比較明智的開發商開始采取措施搞促銷。措施之一是明保暗降提出多重優惠政策，包括一次性付款打折；措施之二是放寬首付，有的開發商甚至打出首付1萬就可入住的廣告。
第六，實行差異化信貸。針對不同情況區別信貸，對房價上漲的城市提高信貸，首付比例；對庫存量大的城市則降低信貸和首付比例，包括二套房的信貸，首付比例、公積金發放，所施政策都應從具體情況出發，加以調整和實行。
第七，實行土地限價競拍。土地價格是制約商品房價格的重要因素，如何運用這一價格杠桿，對去庫存尤其重要。從一些城市的成功做法看，實行土地限價競拍確實發揮了其他措施不可替代的作用。如南京市，實行限價措施后的一次集中拍賣會，競價異常激烈。但因限價原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功交易，其它7幅終止出讓，對該市房價起到了抑制作用。
第八，實行去庫存獎勵政策。鼓勵房地產開發企業順應國家供給側結構性改革大勢，以及市場規律，主動調整營銷策略，適當降低房價。對主動落實相關政策，采取降低房價的，給予政策支持和獎勵。包括協調金融方面的支持性服務。
四、對我市房地產去庫存的幾點建議
多年來我市政府對房地產開發市場調控工作力度比較大，特別是近年來這方面工作比較好，即堅持了放開市場的政策，又發揮了政府調控的職能。因此商品房積存量比較小，去庫存的任務不是很重，壓力不是很大。在全省處于調控任務比較輕松的地位，對此提出如下八點建議：
一是堅持加大調控力度，嚴格把住新開發項目審批關。市政府組織相關部門從宏觀需求方面搞好預測和評估，在控制總供給的方面做好審批工作。既要滿足購房的需求，又要實行總體宏觀調控。對一些新申請的開發項目在資質、資金、市場信譽度等有關方面嚴格把關，資質不符合條件、自有資金不足完全依靠貸款、市場行為不規范、搞價格欺詐、群眾投訴上訪率高的開發企業，采取必要的限制措施。
二是堅持獎優限劣政策，促進開發質量上水平。開發小區建設水平和品質關系到城市建設的總體品位。建優質樓，打造優質小區，對城市形象建設十分重要。要引導和鼓勵開發企業向市場提供優質產品，配套工程齊備的小區。這方面可以開展一些評比競賽活動，對質優的給予必要的獎勵，對質劣的給予必要的處罰，以調動開發積極性。
三是堅持綠色建筑方向，提升城市綜合能力。以節能、節地、節水、節材、保護環境、減少污染為主要內容的綠色建筑，以為人們提供健康、使用高效、使用空間，與自然和諧共生為目標的綠色建筑是國家推行的一項重大技術經濟政策，在全市應大力推廣。建議各相關部門在項目審批時，從立項到規劃，再到項目實施都要把符合條件的綠色建筑納入審批及管理范疇、工作內容。這方面省政府已有規定，市規劃、建設部門已發文推廣，但尚屬起步階段，各部門要聯合動作，綜合施策，作為一項重大任務加以推行，造福全市人民。推行綠色建筑有利于提升住宅小區功能，有利于居民健康，有利于銷售。因此也有利于去庫存。
四是堅持區別化政策，推進去庫存進程。要從實際出發，采取有區別的去庫存政策。針對縣區的不同情況和特點，采取一縣一策、一區一策辦法。
五是堅持差異化政策，搞好信貸調控。這方面要協調金融部門，各商業銀行搞好去庫存的配合工作，區別不同情況，有針對性對商品房信貸，公積金使用，采取差異化辦法。這一措施實行的情況如何，對去庫存工作十分重要。
六是堅持自我調整措施，發揮市場調節機制。房地產開發企業，特別是商品房積存量比較大的開發商，要審時度勢，適應發展改革的大趨勢，權衡利弊，自我調整營銷策略和辦法，打消觀望的心里，積極主動地采取價格調整措施。包括首付、降價辦法。對主動調價，對去庫存有突出貢獻的開發企業應給予必要的獎勵。
七是堅持貨幣化棚改政策，實行購買庫存措施。貨幣化棚改可以起到兩個作用，一方面加快動遷進度；另一方面可以讓持款動遷戶用貨幣購買商品住宅，消減相當一部分商品房的庫存量。同時對適合條件的未售商品房由有關機構收購，作分棚改對象處置，也同樣可以削減庫存。
八是堅持推行城鎮化戰略，加快建設步伐。國家總體規劃目標城鎮化率要達到60，我市確定為55，隨著城市擴容和城鎮化進程的加快，預計將有10萬人進入城鎮、市區。對于去庫存是一件十分利好的戰略措施。