10月中旬，富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營商富錦市富德農(nóng)貿(mào)市場有限公司就富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營后，面臨的有場無市困境問題，向招商局進(jìn)行了匯報，以取得市政府的支持。
基本情況
（一）投資建設(shè)
富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，建筑面積44694平方米。項目投資總額1.6億。富源農(nóng)貿(mào)城 由A1、A2、C2、D棟樓及B1、B2 、B3棟樓的1-2層圍合而成——
每棟樓都由一拖二獨(dú)立門市組成，每個門市建筑面積130-230平米，完全滿足商戶的經(jīng)營需要。每個門市的一層層高5.5米，二層層高4.5米。一層暖氣管，二層地?zé)幔洫?dú)立衛(wèi)生間、消防噴淋設(shè)施。人性化設(shè)計，避免了傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場冬季經(jīng)營的辛苦。
C1樓——
C1樓是以農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易為主的綜合性大樓，共4層，F1層高7米，F2層高5米，F3-F4層高4.5米。單層建筑面積2150平米，總建筑面積8600平米。
B2-B3樓（F3—F4）——商務(wù)公寓/客房
商務(wù)公寓坐落在B2 、B3棟樓的3-4層，呈L型分布。共2層，每層47個房間，合計94個房間，總建筑面積3000平米。配有豪華大堂，獨(dú)立電梯。房間層高4.5米。
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富源農(nóng)貿(mào)城各棟樓建筑面積明細(xì)表 | ||
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樓編號 |
建筑形態(tài) |
建筑面積 |
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A1 |
一拖二門市 |
2812 |
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A2 |
一拖二門市 |
4779 |
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B1 |
共四層 |
6049 |
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B2 |
共四層 |
4226 |
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B3 |
共四層 |
6212 |
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C1 |
共四層 |
8600 |
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C2 |
一拖二門市 |
3165 |
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D1 |
一拖二門市 |
3599 |
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地下建筑 |
地下冷庫 |
5252 |
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合計 |
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44694 |
（二）運(yùn)營管理
富源農(nóng)貿(mào)城2015年10月28日正式開業(yè)運(yùn)營。年批發(fā)量預(yù)計超過30萬噸。
市場目前處于養(yǎng)市期，養(yǎng)市場期需要2-3年。3年后市場進(jìn)入正常收費(fèi)狀態(tài)，進(jìn)入正常運(yùn)營期的農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場的主營收入如下：
1、租金收入：公寓、綜合大樓、商鋪?zhàn)饨稹⒗鋷旌銣貛炷曜饨鹗杖爰s為2000-2400萬元。
2、進(jìn)門費(fèi)收入：按每車收取元進(jìn)門費(fèi)計算（每車載重平均按20噸計算），30萬噸/年的批發(fā)量，可收取進(jìn)門費(fèi)：200-300萬元。
合計年收入估算2500萬元。
但是，就目前的經(jīng)營情況看，這本理論帳行不通，120家門市真正投入運(yùn)營的不足10家，富源農(nóng)貿(mào)城處于長期虧損狀況。
（三） 政府扶持
1.土地出讓金：富源農(nóng)貿(mào)城占地面積48636平方米，土地出讓金該公司先繳了1071萬元，后政府返還819萬元。
2.土地稅：目前在國稅欠掛300萬元。
3.行政審批：土地局的未批先建罰款50萬元，現(xiàn)已返還；環(huán)保局環(huán)境保護(hù)罰款5萬元，現(xiàn)已返還。
4.爭取到省商務(wù)廳、省農(nóng)業(yè)開發(fā)辦政策扶持共250萬元
二、問題分析
問題之一，整體規(guī)劃設(shè)計不合理，導(dǎo)致庫房建造缺項和浪費(fèi)。一是四面的三層庫房設(shè)計不合理。二層、三層庫房面積閑置，特別是地下庫設(shè)計高度不夠，不能進(jìn)入車輛，增加商戶倒運(yùn)成本，致使地下庫全部閑置。二是整體規(guī)劃設(shè)計缺少鋼結(jié)構(gòu)庫房，即凍品區(qū)和糧油區(qū)彩鋼庫房。由于建造的全部是混凝土結(jié)構(gòu)的庫房，必然增加建設(shè)成本，導(dǎo)致了該項目實(shí)際建設(shè)投資超出可研預(yù)算投資。
通過調(diào)查，該項目在可研中規(guī)劃設(shè)計的投資預(yù)算為12073.81萬元，而實(shí)際建設(shè)成本達(dá)1.6億元，超出規(guī)劃設(shè)計4千萬元 。在調(diào)查中，福利屯四達(dá)市場的客商在富源農(nóng)貿(mào)城經(jīng)營一段時間后退出，非常感觸和可惜的說：“富源農(nóng)貿(mào)城的建設(shè)沒長腦袋，各門市攤位面積偏小不如四達(dá)市場合理，二層、三層閑置浪費(fèi)，地下庫設(shè)計不合理不能進(jìn)車，增加倒運(yùn)成本。由于該項目沒有設(shè)置建設(shè)凍品區(qū)和糧油干調(diào)區(qū)，所有房屋全是供暖，增加商戶成本。
問題之二，高息融資成本增加，導(dǎo)致負(fù)債運(yùn)營。通過調(diào)查，該項目在建設(shè)過中以2—3分利融資6000萬元，僅此一項年需財務(wù)費(fèi)用1800萬元，目前利息累計達(dá)到3600萬元，一直拖欠融資人無能力償還。該項目可研中所測定的年均經(jīng)營收入4584萬元，年均總成本2559萬元，可實(shí)現(xiàn)年均利稅總額2025萬元。年均利潤總額為1778萬元，這是一個理論賬，而實(shí)際該項目在投入運(yùn)營后，沒有經(jīng)營收入（庫房實(shí)行免收一年租金）。這就足以說明該項目在投入運(yùn)營開始就是一個先期虧損后期逐漸盈利的模式。而該項目的運(yùn)營商在項目可研中就缺少這個方面的風(fēng)險評估，同時，該項目的運(yùn)營商又沒有事先做好先期投入資金的準(zhǔn)備和規(guī)劃，從而導(dǎo)致該項目從運(yùn)營開始就負(fù)債運(yùn)營。
問題之三，批發(fā)品種不全沒人走貨，導(dǎo)致有場無市。該市場從2015年10月28日開業(yè)后，由于各類品種貨源批發(fā)天數(shù)時間長，上貨商家少，導(dǎo)致果菜腐爛扔掉或降價批發(fā)，致使外省山東等產(chǎn)地商、福利屯四達(dá)市場果菜批發(fā)商及富錦市三八路果菜批發(fā)商賠錢經(jīng)營。產(chǎn)地批發(fā)商一車果菜賠3——4萬元，直接導(dǎo)致產(chǎn)地地產(chǎn)商，福利屯批發(fā)商被迫退出富源農(nóng)貿(mào)城。2016年5月1日，該市場運(yùn)營商又從新二次啟動市場，結(jié)果還是造成產(chǎn)地商和批發(fā)商慘淡經(jīng)營，紛紛因虧損問題退出富源農(nóng)貿(mào)城，又造成了該批發(fā)市場有場無市的尷尬局面。原有的120個門市，已經(jīng)入駐3分之一的客商已經(jīng)房鎖貨空，只有幾家在甩貨維持。
問題之四，本市果菜批發(fā)自成體系，導(dǎo)致孤掌難鳴。一是三八路批發(fā)商自成體系，批發(fā)鏈穩(wěn)定。該項目運(yùn)營商由于項目立項時缺少市場調(diào)查研究和評估，忽視了原有富錦果菜批發(fā)市場的幾次大的動蕩情況的了解。三八路果菜市場批零模式的存在，主要是原三八路農(nóng)貿(mào)市場改建后的現(xiàn)有室內(nèi)市場由于租賃費(fèi)用、格局、運(yùn)營管理等諸多原因，導(dǎo)致了雖然坐落于市場中心，但仍然是有場無市。給后來三八路周邊房地產(chǎn)開發(fā)，一些果菜批發(fā)商借機(jī)購買沿街門市，進(jìn)行運(yùn)營。同時，又由于原有的五金公司、供銷農(nóng)貿(mào)大市場改建為房地產(chǎn)商品房出售，把富錦市唯一的市內(nèi)大型農(nóng)貿(mào)批零市場改變了用途，又沒有及時發(fā)育新的農(nóng)貿(mào)市場，致使三八路市場批零功能日臻完善，形成了目前的批零業(yè)態(tài)。在調(diào)查中了解到，三八路市場的農(nóng)貿(mào)果菜批發(fā)業(yè)商，凍貨批發(fā)商、活魚批發(fā)商都有穩(wěn)定的進(jìn)貨渠道和批發(fā)渠道，并且建立了批貨可以賒欠，一把壓一把等運(yùn)營模式，形成了合作互利的本地果菜地產(chǎn)商與批發(fā)商的融洽交易模式，這就奠定了三八路果菜批發(fā)商不去富源農(nóng)貿(mào)城實(shí)施批發(fā)的主要原因。二是本地地產(chǎn)商蔬菜品有貨不愁賣，產(chǎn)銷直接見面，沒有租賃費(fèi)用。在郊區(qū)地里就有市內(nèi)的零售小商販每天預(yù)約訂貨，因此地產(chǎn)蔬菜商很少自己到零售市場上銷售。分析認(rèn)為，富源農(nóng)貿(mào)城今后依靠地產(chǎn)果菜商進(jìn)場批發(fā)，租賃門市搞常年批發(fā)不現(xiàn)實(shí)，因為地產(chǎn)果菜商都是季節(jié)性的。
問題之五，外地地產(chǎn)商引進(jìn)運(yùn)營后賠錢，導(dǎo)致退出市場。在調(diào)查中了解到，山東等地的果菜地產(chǎn)批發(fā)商來到富錦后，本應(yīng)具有果菜批發(fā)價格優(yōu)勢，但是由于果菜批發(fā)對待的客戶是二級批發(fā)商，如農(nóng)村的小賣店、食雜店，超市等，在進(jìn)貨采購方面需要的品種多而全，希望在市場能夠全部拿到貨，不著跑哪跑。而該市場由于剛開業(yè)，批發(fā)商不到三分之一，經(jīng)營規(guī)模小，種類不全，品種不全而導(dǎo)致進(jìn)貨商寧可到福利屯四達(dá)市場進(jìn)貨，也不到富錦進(jìn)貨，這就造成外地地產(chǎn)商即使從產(chǎn)地拉貨，價格雖然有優(yōu)勢，但受其種類、品種結(jié)構(gòu)所限，加之由于一批貨批發(fā)時間過長而增加腐爛扔掉比例，最后只能造成賠錢的結(jié)局，不得不退出市場。這樣的示例很多，不一一贅述。
問題之六，市場發(fā)育扶持差別太大，導(dǎo)致無能力與福利四達(dá)市場競爭。在調(diào)查中了解到，福利四達(dá)市場投入運(yùn)營后，實(shí)施3年免收房租費(fèi)優(yōu)惠扶持批發(fā)商政策。四達(dá)運(yùn)營商自備20臺客車，進(jìn)行專線服務(wù)，線車從早上2時30分開始，只上車，不下車，半小時一次，專門為進(jìn)貨批發(fā)商開通專線，保證批發(fā)及時快速方便。特別是四達(dá)運(yùn)營商為了解決原有福利屯批發(fā)商入場入駐問題，采取買斷原有批發(fā)商商鋪等一次性解決諸多矛盾的先予后某的賠本買賣，使原有批發(fā)商入駐四達(dá)市場安心運(yùn)營，從而保證了四達(dá)市場啟動后的穩(wěn)步運(yùn)行，加之3年免收房租費(fèi)用扶持吸引，使四達(dá)市場開業(yè)人氣旺，客商多，落實(shí)穩(wěn)，效益好。通過對比分析，富錦市富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營商目前還不具備這樣的資金實(shí)力和3年的優(yōu)惠政策扶持，其競爭能力無法與四達(dá)市場抗衡。就目前的運(yùn)營業(yè)態(tài)分析，富源農(nóng)貿(mào)城在2016年將面臨關(guān)停的困境。
問題之七，周邊市縣、農(nóng)場已經(jīng)成為四達(dá)市場比較穩(wěn)定的果菜批發(fā)進(jìn)貨商，導(dǎo)致富錦富源農(nóng)貿(mào)城生不逢時，不占人和。在調(diào)查中了解到，雙野山、佳木斯、樺川、鶴崗、綏濱、富錦、同江、撫遠(yuǎn)、建三江、友誼、紅興隆、寶清、饒河等市縣、農(nóng)場批發(fā)商都從四達(dá)市場進(jìn)貨，而且已經(jīng)建立了長期穩(wěn)定的運(yùn)營鏈條。而富源農(nóng)貿(mào)城建成運(yùn)營時就落后于四達(dá)市場4年多，在各類要素全部集聚四達(dá)市場這樣一個市場空間下，富源農(nóng)貿(mào)城無論是規(guī)模小于四達(dá)市場3倍，還是四達(dá)市場的周邊環(huán)境已經(jīng)有了二手車交易市場、佟二堡海寧皮革城等商業(yè)市場，還有正在建設(shè)中的物流市場，為市場功能配套的房地產(chǎn)商品市場都在緊鑼密鼓的運(yùn)行中。上述這些咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢，必將使剛剛起步的富源農(nóng)貿(mào)城在起跑線上就輸給了四達(dá)市場。從富源農(nóng)貿(mào)城的開始謀劃到投入運(yùn)營，缺少足夠的科學(xué)論證和風(fēng)險評估，導(dǎo)致出現(xiàn)今天的困境是不足為奇的，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不可抗拒和逾越的。這一點(diǎn)，富源農(nóng)貿(mào)城的運(yùn)營商必須清楚明白，需要審時度勢的對待目前所面臨的嚴(yán)峻態(tài)勢。
問題之八，運(yùn)營資金短缺，導(dǎo)致難以為繼。在調(diào)查中得知富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營商銀行貸款問題一直沒有得到解決，主要原因是銀行貸款政策所限。在交談中運(yùn)營商提出目前的最大困難是資金，在現(xiàn)有條件下，扶持培育市場，年需資金約1000萬元，就此問題，在調(diào)查四達(dá)市場后，調(diào)查組認(rèn)為，富源農(nóng)貿(mào)城不單純是資金問題，是該項目從設(shè)計可研、資金投入、運(yùn)營方略、方向定位、市場發(fā)育等綜合問題的反應(yīng)，運(yùn)營商在項目立項后是以出賣房地產(chǎn)庫房的方式進(jìn)行設(shè)計和操作，其結(jié)果事與愿違，而導(dǎo)致第二步的無租金引進(jìn)產(chǎn)地商和地產(chǎn)商，在缺少市場風(fēng)險評估的心理準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備，批發(fā)行業(yè)先投入后收益的短期行為下強(qiáng)行開業(yè)，致使慘遭市場懲罰的教訓(xùn)極為深刻。因此，富源農(nóng)貿(mào)城今后的何去何從不是簡單的資金問題，因為該市場從半年多的運(yùn)營現(xiàn)狀分析，該市場既缺少客觀上的批發(fā)環(huán)境，又缺少自身上的運(yùn)營能力和輻射影響能力，因此說該市場關(guān)閉是遲早的事兒。
三、 對策研究
對策之一，吸取教訓(xùn)，甄別利弊，激活內(nèi)生動力，科學(xué)定位。鑒于該市場目前的運(yùn)營現(xiàn)狀和發(fā)展趨向，調(diào)查組認(rèn)為，運(yùn)營商可在三個方面盤活現(xiàn)有市場，一是引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴，發(fā)展定位為綜合市場，全部實(shí)行自營，市場需要什么就經(jīng)營什么，以廠家商品和產(chǎn)地商品為進(jìn)貨渠道，以價格低、品種全打造市場競爭優(yōu)勢；二是構(gòu)建物流市場，引進(jìn)和培育物流商家，發(fā)展物流業(yè)，能引則引，也可自營組建物流，并利用互聯(lián)網(wǎng)+物流，建設(shè)物流配貨載體；三是謀劃對俄進(jìn)出口貿(mào)易，為“同鐵大橋”建成后的對外貿(mào)易做好物流基地基礎(chǔ)建設(shè)。
對策之二，集聚產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃周邊、配套互動，形成業(yè)態(tài)。通過調(diào)查分析認(rèn)為，福利屯四達(dá)市場以此為核心，不斷優(yōu)化周邊發(fā)展環(huán)境，吸引和入駐了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的要素市場，在此集聚，正在形成更大范圍的商業(yè)圈、物流圈，使該區(qū)域的市場功能正在放大，吸引能力正在增強(qiáng)，其配套的房地產(chǎn)也為此展開。借鑒外地經(jīng)驗結(jié)合富錦實(shí)際，以富源農(nóng)貿(mào)批發(fā)城為核心的商圈將通過科學(xué)合理的配置、周邊產(chǎn)業(yè)要素，將為解困富源農(nóng)貿(mào)城面臨的困境找到方法。
四、 相關(guān)建議
建議之一，科學(xué)規(guī)劃，精準(zhǔn)項目，形成優(yōu)勢。建議市政府根據(jù)富源農(nóng)貿(mào)城周邊的基礎(chǔ)環(huán)境，科學(xué)規(guī)劃，以富源農(nóng)貿(mào)城為核心的商貿(mào)圈，各類要素的規(guī)劃配置。可把補(bǔ)畜牧業(yè)的短板載體市場規(guī)劃在其周邊的區(qū)域，配套建設(shè)生豬、肉牛、禽類交易市場。也可引導(dǎo)農(nóng)機(jī)具交易、二手車交易等物資類市場要素在此發(fā)育，形成市場。
建議之二，規(guī)范地產(chǎn)糧油及果菜批發(fā)市場，搭建地產(chǎn)品批發(fā)平臺。建議市政府將批量較大的地產(chǎn)蔬菜、西瓜地產(chǎn)商引入富源農(nóng)貿(mào)城。大力增加綠色食品、雜糧、糧油市場批發(fā)輻射功能，鼓勵支持大連金瑪、錦稻等制米企業(yè)全部進(jìn)入富源農(nóng)貿(mào)城，借助互聯(lián)網(wǎng)+，形成富錦綠色食品產(chǎn)銷平臺，鼓勵農(nóng)村淘寶，利用富源農(nóng)貿(mào)城產(chǎn)銷平臺銷售富錦綠色食品，通過吸引各類糧油食品商，將富源農(nóng)貿(mào)城打造成為黑土綠谷、糧都富錦的輻射力、影響力較大的綠色食品交易平臺。
建議之三，富商安商，創(chuàng)造環(huán)境，鼓勵堅持。目前，富源農(nóng)貿(mào)城運(yùn)營極其艱難，在這艱難時期，建議市政府組建解困小組，由主管部門商務(wù)局牽頭，幫助研究富源農(nóng)貿(mào)城的發(fā)展定位，堅定運(yùn)營商的信心，找準(zhǔn)發(fā)展定位，揚(yáng)長避短、揚(yáng)長克短、揚(yáng)長補(bǔ)短，奮力走出困境，創(chuàng)出新路子。
富錦市招商局
富錦市老科協(xié)