市老科協(xié) 吳慶智
中央關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，是當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)社會主義進(jìn)程中一項(xiàng)重大改革措施。關(guān)系到產(chǎn)生關(guān)系，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，上層建筑的各個領(lǐng)域，關(guān)系到生產(chǎn)方式的諸多方面，也關(guān)系到思想認(rèn)識領(lǐng)域的各種關(guān)系。這一改革實(shí)踐必將推進(jìn)思想文化革命的新飛躍，發(fā)展方式理論的新變革。
供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的任務(wù)是“三去一降一補(bǔ)”，其中去庫存中涉及到房地產(chǎn)方面的工作比較重。主要任務(wù)就是如何處理積存的商品房。本文擬從四個方面來談?wù)勌幚砩唐贩糠e存的相關(guān)問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)過熱的主要根由
房地產(chǎn)市場開發(fā)的“大躍進(jìn)”，如燎原之火很快燃襲到全國各地，持續(xù)三年多時間，究其根由有以下是十一個方面：
其一：支柱產(chǎn)業(yè)政策拉動，刺激了房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展。為了拉動經(jīng)濟(jì)增長，2009年國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，以此來加快GDP的發(fā)展。這一政策的出臺，極大地提升了房地產(chǎn)業(yè)的地位，刺激了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時拉動和帶動了其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持在8以上的高速度。在全國各地塔吊林立，建設(shè)工地?zé)艋鹜鳎挂岳^日，熱火朝天，座座高樓拔地而起。規(guī)模之大、速度之快著實(shí)超乎人們的預(yù)想。建成和未完工的商品房，其定購之火爆、場面之紅火、銷量之空前，勝過其他商品的買賣，創(chuàng)造歷史記錄。
其二：金融支持助長房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。依據(jù)國家政策法規(guī)，銀行開閘放貸，從2009年到2014年的六年間，各商業(yè)銀行共對房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持量比較大，貸款余額大約達(dá)37萬億元。只要有項(xiàng)目申請各級發(fā)改委有批準(zhǔn)銀行都能貸款。當(dāng)時有個順口溜，可以從側(cè)面反映出房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的容易度。搞過開發(fā)的和沒搞過開發(fā)的都能開發(fā)，錢多錢少的都能開發(fā)。事實(shí)也正如此！因?yàn)橛锌羁少J，開發(fā)建設(shè)一棟樓，一個小區(qū)便致富的比比皆是。
其三：土地價格上調(diào)催生了房價上漲。從長遠(yuǎn)和現(xiàn)實(shí)的角度看，我們國家可以利用的土地來開發(fā)商品住宅的供給量必須在確保全國耕地總額不能低于十八億畝的基礎(chǔ)之上。這是一條紅線，不可越過。這樣一來，勢必造成用于建設(shè)住宅的土地有限，每年向商品住宅提供的土地總量必須嚴(yán)格控制。否則，中華民族賴以生存的基本條件就會丟失，因?yàn)樯僖划€耕地就少打一畝地的糧食，缺少糧食，人民的生產(chǎn)生活就會出現(xiàn)危險，確保糧食安全是我們基本國策之一。那么土地價格的上漲對房價造成的拉動有多大呢？按級差地價計(jì)算，某個城市2002年前市區(qū)四類地級土地出讓僅為312元/㎡到406元/㎡，折合到建筑成本中為156元/㎡—203元/㎡占房價-26。土地價格上漲后，達(dá)到1000元/㎡到2000元/㎡，占開發(fā)成本的30-40，直接抬高了商品房價格。
其四：為子女購房成為熱門。買房結(jié)婚是這次房地產(chǎn)火熱的一個重要因素。據(jù)對七個開發(fā)小區(qū)的不完全統(tǒng)計(jì)，為子女結(jié)婚購買商品房的約占售房總數(shù)的30左右，特別是小區(qū)環(huán)境好的地域，所占比例還要高一些。利用貸款的約占60，說明大部分還是利用國家政策，銀行支持來購買。只不過貸款的方式有所區(qū)別，有部分貸款的，有全額貸款的。
其五：學(xué)區(qū)房成為搶手商品。為了讓子女接受良好的教育，能升入好學(xué)校，將來有所成就。從小學(xué)到高中選好學(xué)校成為一種家長們特別熱切的選擇。于是在每個城市中有名望的中小學(xué)校周圍的住宅便成為了家長們的投資目標(biāo)，一些開發(fā)商開發(fā)建設(shè)學(xué)區(qū)房就應(yīng)運(yùn)而生。盡管需要大筆投資，為了子女也肯于花錢。跳區(qū)跨地的學(xué)生來了，農(nóng)村的、縣城的有條件的學(xué)生來了，學(xué)區(qū)房成為開發(fā)商的搶手貨。據(jù)7家建設(shè)在比較好的學(xué)校周邊的開發(fā)小區(qū)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購買學(xué)區(qū)房的占所有購房者的30-40，個別地段的比例還要高，有的達(dá)到60。這其中一種情況，就是不少有錢者，把購買學(xué)區(qū)房作為一種投資，做簡單裝修，然后出租給就讀的學(xué)生。多人合租，一家單租形式不等。
其六：購置房產(chǎn)是貪腐轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的重要手段。不少貪官，常常把收受的金錢用來購置房產(chǎn)。一者是為了轉(zhuǎn)移現(xiàn)金，因?yàn)榇罅楷F(xiàn)金放在家里不安全，存在銀行實(shí)名制怕暴露；二者購房可以升值又比較保險；三者可以作為不動產(chǎn)留給后人。于是出現(xiàn)了許多“房叔”、“房嫂”、“房哥”、“房姐”。
其七：行賄受賄的理想“禮物”。行賄者包括大部分開發(fā)商為了取悅有些有權(quán)管事的官員，為了審批項(xiàng)目，把商品房作為非常理想的“禮品”。一把門鑰匙、一張入戶單就把禮物送畢，免除了送錢的大包大裹，既方便又隱蔽。某市一個建設(shè)局長，五年多時間內(nèi)，先后收受開發(fā)商為開發(fā)審批手續(xù)送予的位于北京的商品房六套，位于大連的商品房六套，本市的商品房二十余套。
其八：一些大型國企和私企的轉(zhuǎn)向，加劇了房地產(chǎn)市場的火熱程度。在前幾年形成的南有萬科、北有萬達(dá)的大開發(fā)大格局基礎(chǔ)上，一大批國企和私企紛紛轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)產(chǎn)投向房地產(chǎn)市場，一些境外企業(yè)和資金也涌向房地產(chǎn)市場。另外還有許多合資的、跨省跨區(qū)搞開發(fā)的，這些企業(yè)和資金的加入，起到了“火上澆油”的作用，使得本來就火爆的房地產(chǎn)市場更加火爆。牡丹江市先后就有七家大型國企和私企進(jìn)入，極大地增加了資金的投入量和開發(fā)量，形成了一陣火爆，同時埋下了開發(fā)過剩的隱患。
其九：養(yǎng)老養(yǎng)生的投資對市場起到推升作用。一些風(fēng)景好、氣候好、環(huán)境好的地區(qū)成為老年人養(yǎng)生養(yǎng)老的最佳選擇。自己花錢買的，兒女掏錢購的，給領(lǐng)導(dǎo)送的，等等。使這些地區(qū)的房價不斷攀升，火爆異常。以海南三亞為例，2008年以前，經(jīng)過一段火熱之后，三亞出現(xiàn)了許多“爛尾樓”，并且曾推倒過爛尾工程。但隨著全國各地，尤其東北的數(shù)以幾十萬計(jì)的老年人選擇到三亞養(yǎng)老，很快地把三亞的房價、物價抬升起來了，爛尾工程很快成了“香餑餑”，房價一度飆升為全國最高點(diǎn)。
其十：基礎(chǔ)設(shè)施投入帶動了房地產(chǎn)市場升溫，過去幾年全國房地產(chǎn)火熱的原因之一，是國家對基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大。幾萬億的投入成為拉動經(jīng)濟(jì)生長的重要引力。鐵路、城市道路等基礎(chǔ)的建設(shè)，為周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了條件，不可避免地也會帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如一些邊貧地區(qū)，過去因基礎(chǔ)設(shè)施不完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，房地產(chǎn)也受到制約；道路通了，條件好了，人民比過去富了，房地產(chǎn)業(yè)也隨之興起。比如，我市西郊地域，由于城市發(fā)展需要，打通修建了幾條干道，一下子便把周邊的地段身價提高了，連續(xù)有六七家開發(fā)商抓住機(jī)遇開發(fā)，幾年功夫，一幢幢高樓聳立起來，一個一個小區(qū)形成規(guī)模，商品房銷售形勢很好。
其十一：炒房是房價提升的重要推手。在房地產(chǎn)市場中有一只看得見的手，即炒房的手。以溫州炒房團(tuán)為代表的各種炒房者，人為地把有些地區(qū)的房價抬高起來，之后很快波及全國。北京房價的提升始作俑者就是炒房團(tuán)。雖然國家相應(yīng)出臺了一些規(guī)定，但效力和作用有限。
誠然還有一些因素，諸如農(nóng)民進(jìn)城購房、建筑材料價格漲勢迅猛、戶口開放、城市擴(kuò)容等都是房價上漲及購買力增加的因素。
二、商品房積存的原因與分析
火爆許多年的全國房地產(chǎn)如今優(yōu)勢不再，熱度在下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2015年底，全省目前有未售出商品住房3937萬㎡，41萬套，其中二類城市為 1483萬㎡，14萬套，占37.67 ，34.15其他城市為2454萬㎡，27萬套 占 62.33，65.85。從09-15年的7年間，全市開發(fā)總量為1386.7萬㎡，我市積存量為186萬㎡，其中商品住房91.8萬平方米，9043套，占全市開發(fā)總量的 12.3 。（屬于庫存量比較低的城市。）
形成上述狀況的原因主要有以下六點(diǎn)：
一是政策調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到制約。國家在宏觀經(jīng)濟(jì)政策上進(jìn)行調(diào)整，特別是針對房地產(chǎn)庫存積壓的現(xiàn)狀，實(shí)施的進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。去房地產(chǎn)庫存成為“三去”任務(wù)之一。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的供求關(guān)系應(yīng)該是比較平衡的，由于前幾年房地產(chǎn)建設(shè)速度過快，商品房出現(xiàn)了供大于求的局面，因而發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須做相應(yīng)調(diào)整，否則會成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的桎梏。另外，大量滯銷的商品房積存，勢必造成巨大的財(cái)力、物力、資源的浪費(fèi)，非常不利于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。所以去房地產(chǎn)庫存是提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良策。
二是資金鏈的斷裂是造成商品房積存的重要原因。國家的調(diào)整政策中一項(xiàng)重要措施是限制商業(yè)銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款。從2013年開始國家對房地產(chǎn)業(yè)特別是商品房的貸款進(jìn)行了必要的限制，使相當(dāng)一大部分依靠貸款開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目資金鏈斷裂，出現(xiàn)了不少“半拉子”工程和爛尾工程。不少開發(fā)商為了促使工程建設(shè)的延續(xù)，硬著頭皮向民間高息借款，從而加大了建設(shè)成本，抬高了房價，造成滯銷。這種惡性循環(huán)發(fā)生在許多地區(qū)，許多項(xiàng)目身上，是現(xiàn)有庫存量加大的重要原因。
三是產(chǎn)品低品質(zhì)配套建設(shè)不到位影響銷售。相當(dāng)一部分開發(fā)項(xiàng)目由于資金少、投入少等原因，配套建設(shè)嚴(yán)重缺位。例如綠化、休閑設(shè)施等配套項(xiàng)目沒有跟上。致使購房者失去購買信心，造成銷售處于困境之中。我市就有一個小區(qū)，地域不錯、規(guī)模也不小，毗鄰的小區(qū)銷售的都很好，就是因?yàn)榕涮撞缓茫纬杀饍芍靥斓木置妗?/SPAN>
四是從長遠(yuǎn)講房產(chǎn)稅征收政策正在發(fā)揮抑制作用。過去把購買商品房作為投資的人們，因國家征收第二套住宅的房產(chǎn)稅而放棄。其中不少還將原購買的房產(chǎn)相繼出售，使很多地區(qū)的商品房銷售受到?jīng)_擊。筆者認(rèn)識一位搞鋼材銷售的，曾經(jīng)購買8套商品房，二年內(nèi)先后賣出6套，只留給后代兩套。征收多余住宅的房產(chǎn)稅斬?cái)嗔艘揽慷喾空叩陌l(fā)財(cái)夢。
五是反腐力度加大，送房子不在保險。中央懲治腐敗的決心和措施具有強(qiáng)大的震懾力，對一些腐敗多發(fā)領(lǐng)域加大了查辦力度，其中包括建筑業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)一些開發(fā)商，尤其是外地進(jìn)入本市的開發(fā)企業(yè)透露，自從中央反腐之后，許多政府管事的官員收斂了許多，不敢收禮，特別是收受房子。許多審批手續(xù)在陽光下運(yùn)行，既快捷又公開，不再擔(dān)心不送禮辦不了事兒。另外，過去手中掌握多處房產(chǎn)的官員也在千方百計(jì)的出手處理。據(jù)有關(guān)人士介紹，這種現(xiàn)象在全國普通存在。從一個側(cè)面也對商品房銷售量產(chǎn)生了影響。
六是居住觀念決定市場趨勢。從群眾的居住習(xí)慣和選擇觀念分析，一線城市居民一般不會選擇到二線城市購房，二線城市居民一般也不會到三四線城市居住。這樣就決定了房地產(chǎn)市場的總體走向或趨勢，也成為一線和部分二線城市房價暴漲的原因。在這種情況下，三四線城市的居民需求被嚴(yán)重?cái)D壓、透支、轉(zhuǎn)移，形成了過度開發(fā)后的過剩局面。
三、房地產(chǎn)去庫存的主要對策
縱觀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢，基本態(tài)勢是由于土地價格上揚(yáng)，物價上漲、人員工資上行等因素制約，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來越少，越來越貴，低品位的產(chǎn)品大量積壓，形成規(guī)模較大的過剩局面。全國房地產(chǎn)市場大紅大紫的火爆形勢不會再出現(xiàn)，但商品房價格大面積下降的可能性也不會發(fā)生。房地產(chǎn)全行業(yè)的景氣度出現(xiàn)了下滑趨勢。一線城市（北上廣深）的房價局部上行的壓力還存在，個別二線城市也有上漲走向，三四線城市去庫存的任務(wù)相對重些。如何去房地產(chǎn)庫存，歸納起來主 要對策有如下八個方面的建議：
第一，實(shí)行宏觀調(diào)控，嚴(yán)格審批新開發(fā)項(xiàng)目。特別是商品房庫存量比較大的城市，應(yīng)嚴(yán)格控制新開發(fā)項(xiàng)目的審批。在調(diào)整中政府應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有作用，控制總供給量，控制建設(shè)規(guī)模，控制資金流向。對確無足量資金保障的項(xiàng)目不予審批。改變“一窩蜂”式的開發(fā)局面。盡量掌握和控制處理好需求與供給總量的平衡關(guān)系。再不加以控制，勢必造成新的庫存增量，加大供需之間的矛盾。例如，有些城市商品房供需比在180以上，有的則超過了280，屬于庫存過剩的“重災(zāi)區(qū)”。
第二，實(shí)行有區(qū)別的去庫存政策。各地區(qū)庫存量不同、原因不同、情況不同，因而在去庫存措施方面，政策方面必須有所不同。從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，是去庫存首要遵循的原則。實(shí)行一省一策、一市一策，甚至于一縣一策，一區(qū)一策。自開動手開藥方是去庫存比較有效的辦法，需要各地以創(chuàng)新的精神處理解決。從目前各地反映出來的情況看，去庫存很艱難。有的還規(guī)定了去庫存時間表，但進(jìn)展緩慢。因此需要多方面施策，多路突破。譬如一線和二線部分城市出臺限貸、限購、限價調(diào)整政策，不失為最佳選擇。
第三，加大貨幣化建設(shè)力度，實(shí)行收購置換辦法。利用國家棚戶區(qū)改造，安居房政策和資金，收購一些已建成未售出的商品房。收購價格按建設(shè)開發(fā)的成本價進(jìn)行。某市利用這一辦法收購了兩個矛盾較大的小區(qū)，效果比較好。這兩個小區(qū)都因資金短缺而擱淺，工程進(jìn)度遲緩，配套無法進(jìn)行，購房者多數(shù)進(jìn)不了戶，安置困難大。老百姓多次多年上訪也無法解決，成為老大難的項(xiàng)目之一。市政府以成本價收購后，開發(fā)商雖沒有賺著大錢，卻也沒有賠上，拿出一部分資金完成后續(xù)工程，使購房者得到了安置。
第四，放開戶口政策，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，鼓勵吸引有條件的農(nóng)民進(jìn)城。把城市發(fā)展擴(kuò)容與開放戶口政策結(jié)合起來，為農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)造條件，為子女上學(xué)創(chuàng)造條件。這樣可以吸引一部分農(nóng)民進(jìn)城就業(yè)、購房，可以作為去庫存措施之一。從南方一些二三四線城市擴(kuò)容和放開戶口措施施行的效果來看，確有作用，對去庫存有所促進(jìn)。
第五，運(yùn)用市場的“手”自我調(diào)整。面對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，購房者盼望降低價格與開發(fā)商希望穩(wěn)定和提升是一對不可調(diào)和的供求矛盾，如何找到兩者的平衡點(diǎn)是當(dāng)前要解決的重大課題。對中央提出去庫存措施，許多開發(fā)商持觀望態(tài)度，企盼房價經(jīng)過一段穩(wěn)定后，再出現(xiàn)新的售房高潮，因此攥著手中的房源不肯做調(diào)整。而一些比較明智的開發(fā)商開始采取措施搞促銷。措施之一是明保暗降提出多重優(yōu)惠政策，包括一次性付款打折；措施之二是放寬首付，有的開發(fā)商甚至打出首付1萬就可入住的廣告。
第六，實(shí)行差異化信貸。針對不同情況區(qū)別信貸，對房價上漲的城市提高信貸，首付比例；對庫存量大的城市則降低信貸和首付比例，包括二套房的信貸，首付比例、公積金發(fā)放，所施政策都應(yīng)從具體情況出發(fā)，加以調(diào)整和實(shí)行。
第七，實(shí)行土地限價競拍。土地價格是制約商品房價格的重要因素，如何運(yùn)用這一價格杠桿，對去庫存尤其重要。從一些城市的成功做法看，實(shí)行土地限價競拍確實(shí)發(fā)揮了其他措施不可替代的作用。如南京市，實(shí)行限價措施后的一次集中拍賣會，競價異常激烈。但因限價原因，10幅出讓的地塊只有3幅成功交易，其它7幅終止出讓，對該市房價起到了抑制作用。
第八，實(shí)行去庫存獎勵政策。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大勢，以及市場規(guī)律，主動調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低房價。對主動落實(shí)相關(guān)政策，采取降低房價的，給予政策支持和獎勵。包括協(xié)調(diào)金融方面的支持性服務(wù)。
四、對我市房地產(chǎn)去庫存的幾點(diǎn)建議
多年來我市政府對房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)控工作力度比較大，特別是近年來這方面工作比較好，即堅(jiān)持了放開市場的政策，又發(fā)揮了政府調(diào)控的職能。因此商品房積存量比較小，去庫存的任務(wù)不是很重，壓力不是很大。在全省處于調(diào)控任務(wù)比較輕松的地位，對此提出如下八點(diǎn)建議：
一是堅(jiān)持加大調(diào)控力度，嚴(yán)格把住新開發(fā)項(xiàng)目審批關(guān)。市政府組織相關(guān)部門從宏觀需求方面搞好預(yù)測和評估，在控制總供給的方面做好審批工作。既要滿足購房的需求，又要實(shí)行總體宏觀調(diào)控。對一些新申請的開發(fā)項(xiàng)目在資質(zhì)、資金、市場信譽(yù)度等有關(guān)方面嚴(yán)格把關(guān)，資質(zhì)不符合條件、自有資金不足完全依靠貸款、市場行為不規(guī)范、搞價格欺詐、群眾投訴上訪率高的開發(fā)企業(yè)，采取必要的限制措施。
二是堅(jiān)持獎優(yōu)限劣政策，促進(jìn)開發(fā)質(zhì)量上水平。開發(fā)小區(qū)建設(shè)水平和品質(zhì)關(guān)系到城市建設(shè)的總體品位。建優(yōu)質(zhì)樓，打造優(yōu)質(zhì)小區(qū)，對城市形象建設(shè)十分重要。要引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，配套工程齊備的小區(qū)。這方面可以開展一些評比競賽活動，對質(zhì)優(yōu)的給予必要的獎勵，對質(zhì)劣的給予必要的處罰，以調(diào)動開發(fā)積極性。
三是堅(jiān)持綠色建筑方向，提升城市綜合能力。以節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、保護(hù)環(huán)境、減少污染為主要內(nèi)容的綠色建筑，以為人們提供健康、使用高效、使用空間，與自然和諧共生為目標(biāo)的綠色建筑是國家推行的一項(xiàng)重大技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，在全市應(yīng)大力推廣。建議各相關(guān)部門在項(xiàng)目審批時，從立項(xiàng)到規(guī)劃，再到項(xiàng)目實(shí)施都要把符合條件的綠色建筑納入審批及管理范疇、工作內(nèi)容。這方面省政府已有規(guī)定，市規(guī)劃、建設(shè)部門已發(fā)文推廣，但尚屬起步階段，各部門要聯(lián)合動作，綜合施策，作為一項(xiàng)重大任務(wù)加以推行，造福全市人民。推行綠色建筑有利于提升住宅小區(qū)功能，有利于居民健康，有利于銷售。因此也有利于去庫存。
四是堅(jiān)持區(qū)別化政策，推進(jìn)去庫存進(jìn)程。要從實(shí)際出發(fā)，采取有區(qū)別的去庫存政策。針對縣區(qū)的不同情況和特點(diǎn)，采取一縣一策、一區(qū)一策辦法。
五是堅(jiān)持差異化政策，搞好信貸調(diào)控。這方面要協(xié)調(diào)金融部門，各商業(yè)銀行搞好去庫存的配合工作，區(qū)別不同情況，有針對性對商品房信貸，公積金使用，采取差異化辦法。這一措施實(shí)行的情況如何，對去庫存工作十分重要。
六是堅(jiān)持自我調(diào)整措施，發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是商品房積存量比較大的開發(fā)商，要審時度勢，適應(yīng)發(fā)展改革的大趨勢，權(quán)衡利弊，自我調(diào)整營銷策略和辦法，打消觀望的心里，積極主動地采取價格調(diào)整措施。包括首付、降價辦法。對主動調(diào)價，對去庫存有突出貢獻(xiàn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)給予必要的獎勵。
七是堅(jiān)持貨幣化棚改政策，實(shí)行購買庫存措施。貨幣化棚改可以起到兩個作用，一方面加快動遷進(jìn)度；另一方面可以讓持款動遷戶用貨幣購買商品住宅，消減相當(dāng)一部分商品房的庫存量。同時對適合條件的未售商品房由有關(guān)機(jī)構(gòu)收購，作分棚改對象處置，也同樣可以削減庫存。
八是堅(jiān)持推行城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快建設(shè)步伐。國家總體規(guī)劃目標(biāo)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60，我市確定為55，隨著城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)將有10萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)、市區(qū)。對于去庫存是一件十分利好的戰(zhàn)略措施。